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                                 写字楼的特点
一般来说，写字楼具有如下的显著特点。   
1．写字楼大多建于城市中心的繁华地段   
由于大城市交通方便、经贸活动频繁，所以各类机构均倾向于在大都市的中心地带建造或租用写字楼，以便集中办公、处理公务和经营等事项。以金融、贸易、信息为中心的大城市繁华地段，写字楼更为集中。
2．建筑规模大，办公单位集中，人口密度大   
写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，办公单位集中，其间可以拥有几十甚至上百家租赁单位，工作人员以及往来客人将形成巨大的人流。这将会无疑增加管理工作的难度。   
3．建筑、设备既现代又先进   
为了吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们体现身份、高效办公的要求，写字楼一般所用的建筑材料都较为高档先进，外部装饰大都会有独特的格局、色彩，内部一般都配有先进的设施设备，如给排水系统、供电系统、中央空调、高速电梯、保安消防系统、通讯系统、照明系统等。因此，给其维修养护与管理带来了较大难度。   
4．功能齐全，自成体系   
现代写字楼一般还拥有自己的设备层、停车场，以及商场、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施。进而满足租户在楼内高效率工作的需要。因此，造成管理与服务内容的复杂化。同时也为客户的工作和生活提供很多方便，满足他们高效办公工作的需要。   
5．使用时间集中，人员流动性大   
一般来说，写字楼物业使用时间比较集中，多数在早8点以后、下午6点以前。上班时间整个物业是人来人往，川流不息，下班后是人去楼空，冷清异常。这一特点决定了写字楼物业管理必须有相应的特殊安排。
6．经营管理要求高，时效性强  
由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高；另外，由于写字楼具有收益性物业的特性，高的出租(售)率是获得良好稳定收益的保证。经营管理不当，就不能赢得客户，甚至会马上失去已有的客户，而当期空置即意味着当期损失，所以其经营管理的实效性极强。  

写字楼的分类   
现代社会，写字楼数量众多，风格特色各异。不同类型的写字楼对物业管理的要求会有所不同。因此，熟悉写字楼的一般分类对做好相应类型的写字楼物业管理十分必要。目前，我国写字楼分类尚未统一标准，一般可以从以下几个方面对写字楼进行分类。   
(一)按写字楼的规模分类   
1．小型写字楼；建筑面积一般在1万平方米以下。   
2．中型写字楼；建筑面积一般在1万—3万平方米。 
3．大型写字楼；建筑面积一般在3万平方米以上。  
大型写字楼有的建筑面积可达十万平方米以上，如美国纽约的世界贸易中心大厦、香港的中环中心大厦等。   
(二)按写字楼的功能分类 
1．单纯型写字楼：基本上只有办公一种功能，没有其他功能(如公寓、展示、餐饮等)的写字楼。   
2．商住型写字楼：既能提供办公又能提供住宿的写字楼。这类楼宇又分为两种，一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼宇的一部分作为办公，另一部分作为住宿。 
3．综合型写字楼：即办公为主，同时又具备其他多种功能，如有公寓、商场、展示厅、舞厅、保龄球场等综合性楼宇，但各功能部分所占的楼宇面积比例都不会太大，用于办公的部分依然是主要的，如广州的世贸大厦。   
(三)按写字楼的现代化程度分类   
1．智能型写字楼；是指具备高自动化功能的楼宇，通常包括楼宇自动控制系统(BA)；通讯自动化系统(CA)；消防保安监控自动化系统(va)；信息处理自动化系统(MA)；办公自动化系统(OA)。   
2．非智能型写字楼；即没有智能化设备设施的一般写字楼。   
(四)按照位置、建筑物状况以及收益水平等分类  
国外对写字楼通常按这个标准分类，一般划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。具体介绍如下：   
1．甲级写字楼具有优越地理位置和交通环境；建筑物的物理状况优良；建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业管理服务，包括24小时的维修与保安服务。  
2．乙级写字楼具有良好的地理位置；建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在；收益能力低于新落成的同类建筑物。   
3．丙级写字楼物业使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租者的需求，因租金较低，尚可保持一个合理的出租率。

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