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                                                    商住用地一般因素-不含加油站用地
(一)一般因素分析
一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，估价对象作为商住用地的土地价格主要受重庆市的城市资源状况、社会经济发展状况、不动产市场状况、产业政策及城市发展规划等方面的影响，由此本次估价对象的一般因素分析按重庆市的状况说明如下：
1、城市资源状况 (1)地理位置
重庆位于北纬28°10＇-32°13＇，东经105°17＇-110°11＇之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，幅员面积8.24万平方公里，南北长450公里，东西宽470公里，是长江上游最大的经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽，全国统筹城乡综合配套改革试验区。
重庆是著名的“山城”，在地貌构成上，地形高低悬殊，地貌结构复杂，加大了基础设施投资；长江和嘉陵江流经整个重庆，一方面交通受到一定限制，给房地产的开发带来一定影响，另一方面因两江优势对沿江的土地有正面影响，总体来说，重庆市的房地产建造成本比其它大城市高。
(2)气候、水文
重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等特点。区域内水资源丰富，有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等，水资源丰富。
(3)土地资源状况
重庆市土地总面积8.24万平方公里，折合824万公顷，其中农用地616.34万公顷，占土地总面积的74.85%，人均耕地0.084公顷；建设用地52.86万公顷，占土地面积的6.42%，建设用地主要以外延拓展为主，用地规模增长较快；未利用地154.80万公顷，占土地总面积的18.73%，可开垦为耕地的后备资源较为匮乏，且分布相对集中，其中可开垦为耕地的3.29万公顷，占未利用土地的2.1%。在可开垦为耕地利用地中，有1.61万公顷集中分布在开发难度较大的黔江开发区。
(4)城市区划、人口状况
重庆市下辖38个行政区县(自治县)，有19个区、19个县(自治县)，以主城区为依托，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群。2014年，全市常住人口2991.4万人，人口密度为363人/平方公里，其中城镇人口1783.01万人，城镇化率59.6%。
重庆市目前城镇化率距2020年70%的目标还有较大差距，说明重庆土地资源负重较大，耕地资源和人口矛盾较为突出，保护耕地资源，大力促进农村剩余劳动力转移，积极推进“农转非”工作，对重庆来说意义重大，从而会加大对城市建设用地的需求。
综上所述，重庆作为承接东部发达地区和西部资源丰富地区的直辖市，地理位置优越，土地资源、江景资源丰富，是比较适宜人类生产和生活的城市之一，对商住用地的需求量大。
2、社会经济发展状况  (1)综合实力逐步增强
2014年面对错综复杂的国内外形势和艰巨繁重的改革发展稳定任务，重庆市紧紧围绕“科学发展、富民兴渝”总任务,大力实施五大功能区域发展战略，全面深化改革开放，着力稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险,在新常态中奋发有为，在转型发展中提质增效，全市呈现出经济稳中向好、民生不断改善、社会和谐稳定的良好局面。2014年地区生产总值14265.40亿元，同比增长10.9%，实现了平稳快速增长。
(2)经济形式多元化发展良好
一是消费、投资、出口三大需求协同发力，社会消费品零售总额达到5096亿元、增长13%，完成固定资产投资1.32万亿元、增长18%，实现进出口总额955亿美元、增长39%，动力结构更趋协调。二是第三产业增加值占比超过第二产业，电子信息和汽车等战略性支柱产业增长快于一般工业，金融和服务贸易等现代服务业增长快于一般服务业，产业结构更趋优化。三是工业投资占比提高到31.5%，基础设施和房地产投资占比均保持在25%左右，投资结构更趋合理，为长远发展积蓄了后劲。四是规模以上工业企业利润突破1000亿元、增长30%以上。
(3)居民收入稳步增加
重庆在个税起征点提高、最低工资标准上调、企业离退休金标准调整，以及价格上涨动态补贴机制等因素共同作用下，城乡居民收入实现稳步增加。2014年，城镇居民人均可支配收入达25133元，同比增长率9%；农村居民人均纯收入9470元，同比增长11.5%，城乡居民收入增加较显著。
(4)交通条件日益优化
重庆是长江上游重要的交通枢纽，水、陆、空运并向发展，现已实现了江海联运,全面完成“8小时重庆”通达工程及“半小时主城”畅通工程。现有高速公路已形成“二环八射”，规划将建成“三环十射三连线”，铁路工程有渝怀铁路、达万铁路、遂渝铁路，以及在建的兰渝铁路、成渝高铁、渝万铁路(城际高铁)等，根据规划，重庆将成为继北京、上海、广州、武汉之后的全国第五大铁路枢纽。
空运方面：江北国际机场扩建、万州五桥机场、黔江舟白机场等，将重庆打造成为西南地区国际航空货运枢纽。水运方面：借助长江天然水道，实现了江海联运，拥有目前国内内陆航运最大港口——寸滩国际集装箱港。近年来，重庆市交通条件不断改善，必将带动整体经济的发展，从而激活土地市场，促进地价上涨。
2014年，全市经济在国内外市场需求减弱、国内经济周期性下行调整压力加大的背景下保持了平稳快速增长。从经济发展的协调性和匹配度看，全市经济的运行质量和效益得到显著提升，与经济增长态势匹配良好。由此随着重庆市社会经济稳步发展，居民收入增加，交通条件不断改善，必将带动整体经济的发展，对商住用地的保值增值有积极作用。
3、不动产市场状况 (1)土地市场状况
根据重庆市土地和矿业权交易中心数据统计显示，2014年1-12月，重庆主城区出让的居住、商业、金融类用地共140宗，同比减少79宗；土地面积约1317.68万方，同比减少32%；出让金额为784.31亿元，同比减少31%；出让建筑体量达3070.54万方，平均楼面价约为2554元/平方米。
全年出让的140宗地块中，其中商住综合用地61宗，纯居住类用地40宗，商业商务用地39宗。在140宗出让土地中，共107宗地块以底价成交，约占总量的76%；其余33宗地块溢价成交。
从土地成交数据可以看出，2014重庆土地市场处在疲软期，无论出让金额还是出让面积均缩水30%，说明开发商资金压力加剧，即使以价换量回笼资金后拿地也是谨小慎微，特别是标杆房企拿地热情纷纷减弱，也难见往日多家开发商抢同一地块的热闹景象，“地王”现象更是寥寥无几，取而代之的是“底价成交”频现。
截至2014年底，全市农村产权交易平台全年组织公开流转交易耕地经营权2.52万亩、林地经营权5460亩、“四荒”使用权1500亩,共实现交易金额1.82亿元,惠及农户6262户，累计交易地票2.05万亩，成交金额39.17亿元，并完善了区县、乡镇和行政村土地流转三级服务体系，农村土地交易所通过地票交易，开辟了城市反哺农村的新途径，对土地市场产生积极影响。
 (2)房地产市场状况
根据重庆统计局数据统计显示，全年房地产开发投资3630.23亿元，同比增长20.5%；商品房新开工面积6254.04万平方米，同比下降18.2%；施工面积28623.93万平方米，同比增长9.0%；竣工面积3717.78万平方米，同比下降2.3%；商品房销售面积5100.39万平方米，同比增长5.9%，其中住宅销售面积4423.68万平方米，同比增长1.5%；房地产开发企业资金来源同比增长15.7%。
2014年，在全国经济运行面临诸多困难和挑战，经济下行压力较大，结构调整阵痛显现，房地产市场进入深刻调整期。在此逆境中，重庆房地产市场整体保持平稳运行态势，一是房地产开发投资增速冲高回调后趋于平稳，保持20%以上的增长态势；二是以价换量推动商品房销售市场复苏；三是政策变化提振房地产开发企业信心；四是五大功能区域发展向好，结构优化。总体来说，重庆的房地产市场相对平稳，房地产市场状况发展较好。
从上述数据可知，2014年受房地产行业整体下行的影响，对重庆市土地、房地产市场均有小幅影响，预期商住用地价格不会出现大起大落，将保持稳定。
4、产业政策
2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”，由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。整体来看，房地产政策内容和导向的出台明显表现为四个阶段：第一阶段，3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更多自主权；第二阶段，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第三阶段，地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解；第四阶段，中央放松“限贷”，并随之降息，意在稳定整体经济，房地产市场也由此受益。
(1)制度建设
3月全国“两会”中对房地产调控提出“分类调控”的原则，同时提出抑制投资性需求。即对房地产市场要因城因地分类进行调控，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。过去十年，我国房地产市场一直保持着高速增长，经历了数轮调控之后，我国房地产市场区域的差异性日渐突出，尤其是2013年房地产市场快速升温，一线和部分二线城市房价持续攀升，而三、四线城市需求相对疲软，高库存城市的供求失衡日渐突出。“一刀切”的做法显然不再适合整体市场，调控的权力和责任转移至各地方政府，有针对性的出台调控政策。6 月4日，住房城乡建设部总经济师冯俊在棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况新闻发布会上表示，限购是否取消，应由地方政府自行判断决定，至此开启了席卷我国重点城市房地产市场的“解限”风潮。截至年底，仅北上广深四个一线城市以及三亚仍在坚守，其他41个大中城市均已“解限”。
《不动产登记暂行条例》制度已由国务院签发，于2015年3月1日起施行。宅基地确权，为农村产权制度改革、新型城镇化建设奠定制度建设基础，也是为房产税立法工作的推进提供了技术基础。
(2)金融政策
4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，包括继续减少小微企业的赋税、筹措资金进行棚户区改造、设立铁路发展基金。与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。
5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符 合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。
9 月30 日，央行发布首套房认定标准：对拥有1 套住房并已结清房贷的家庭，银行业按首套房执行，鼓励改善型住房消费，利好潜在需求释放，在一定程度上提振市场信心。
11月22日，央行两年来首次降息，有助力于降低购房成本，提升市场信心。
 (3)税收政策
2011年1月财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将购买不足5年(含5年)的普通住房对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收，进一步打击炒房行为。
2011年1月，重庆市和上海市作为房产税改革试点城市，正式开始实施房产税，《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》的发布，标志房产税改革实施操作阶段，主要内容如下：
①对在重庆市主城九区内，个人拥有独栋商品住宅和新购高档住房(高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房)征收房产税，其中建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。
②对在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房征收房产税，税率为0.5%。
与此同时，2011年重庆市地方税务局发布《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》，从土地增值税方面对房地产市场进行调控，主要内容如下：
a、普通标准住宅预征率为2%。
b、非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等)预征率为3.5%。
c、独栋商品住宅预征率为5%。
由上述内容可知，2014年房地产市场进入调整期，宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”，预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓。货币信贷方面，中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较大，但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。
重庆市的房产税已开征约四年，但由于征税对象及范围涉及面窄，对重庆市的房地产市场影响较小，估价对象为商住用地，上述政策对其土地价值影响不大。
5、城市规划与发展目标 (1)城市规划
根据《重庆市城乡总体规划(2007-2020年)》，重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。
2013年9月13日至14日，中共重庆市委四届三次全会通过《关于科学划分功能区域、加快建设五大功能区的意见》，重庆市在过去“一圈两翼”区域发展战略基础上,综合考虑人口、资源、环境、经济、社会、文化等因素,将全市进一步细划分为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区等五大功能区。前三个功能区域构成今后重庆的大都市区,是城市群、城市组团发展和产业布局联动的概念;后两个功能区域是重庆的大生态区,主要为了在发展中加强生态保护、在增强生态涵养中加快发展。至此，重庆区域发展战略迈入4.0时代，也意味着重庆房地产市场将再度迎来发展机遇。
(2)发展目标
经济发展走在西部前列，加快建成西部地区的重要增长极和长江上游地区的经济中心，发挥国家中心城市在区域经济发展中的带动和辐射作用。城乡统筹走在西部前列，建成城乡统筹发展的直辖市。社会和谐走在西部前列，率先实现全面建设小康社会的目标。人与环境和谐走在西部前列，实现经济、社会、环境协调发展。
估价对象规划为商住用地，城市总体规划对其发展利用有一定正面影响。
综合上所述，重庆市地理位置优越，城市资源较丰富，城市规划较好，有利于社会经济的发展以及房地产业的投资建设，也为重庆市房地产市场的良性运行提供了有力保障。

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